不動産購入
「いつか家を買いたいけど、どのエリアに住みたいのかまだ決められない」「エリアの選び方や家の探し方がわからない」 そんな方のために、まずはご希望や条件を丁寧にヒアリングし、それに合った物件をご案内いたします。 物件の内覧は通常、金曜日の昼ごろに行っており、所要時間は約2時間です。
1. 購入準備
1) 住宅ローン(Mortgage)を組む場合◆
・銀行や住宅ローンを取り扱っている金融機関 (まとめてLenderという呼び方をする場合が多い) に相談し、希望金額以上のPre-Approval(事前承認) letterを発行してもらいます。
・住宅ローンの条件はLenderによって様々なので、Mortgage Broker(住宅ローン・ブローカー)を通して金利や手数料、サービス内容など、自分のニーズにあったローンを選択するのがおすすめです。
2) 現金で購入の場合
・購入に回せる金額があることを証明する書類(Proof of Fundsなど)の用意をおすす めします。 proof of funds、不動産を購入するだけの資金をお持ちであることを証明する書類です。
３）購入にあたって、リアルターとのやりとり
・バイヤー (買主) との交渉から取引全般を手伝うリアルター (Realtor：ペンシルバニ ア・ニュージャージー州公認不動産取扱免許を持ち、全米不動産協会会員でもある不動産取扱業者。私もリアルターです)に連絡し、希望物件に関する条件などを相談する。
・買主は、リアルターへの手数料の支払い義務はない（通常、リアルターへの手数料は買主・売主に関わらず、売主が全額負担)ので、買主はリアルターのサービスを利用しない手はありません。きめ細やかなサービス、交渉力、手続きや連絡の迅速さ、話しやすさなど、お客様ご自身が良いと思われるリアルターを選ぶことがスムーズな物件購入につながります。
・興味のある物件をリストアップしてから(お客様のご要望とリアルターのおすすめなどを合わせて) リアルターが予約を入れ、実際の物件へとお客様をご案内します。お客様が遠隔(州外や国外)の場合は、私がお客様にかわって物件へ出向き、写真やビデオなどを用いて詳細な報告をいたします。
※実際にこれまで、州外や海外在住で実際に物件を見られないお客様もスムーズにご購 入されています。
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2. 購入段階
・お客様の条件にあう物件が決まったら、リアルターが売主にオファーを入れます。 このときリアルターは、 刻々と変わる市場の動き、物件の状態、売主の状況など様々 な状況を考慮に入れ、一番効果的かつ買主の方に最も有利な条件に基づきアドバイスをいたします。買主であるお客様と一緒にオファー内容(価格やその他の条件)を決め、オファーを出します。
・売主と条件交渉を行い、最終的に売主と買主がすべての条件(主に価格、家屋やシロ アリなどの検査期間、ファイナンシングに関する条件、不動産売買手続きが完了するクロージング日などが中心事項)に賛同し、署名した日が契約有効日(Effective Date)となります。この日から正式な契約に入ったことになります。
・通常は上記の契約有効日から3日以内に、エスクローエージェント（escrow agent:
不動産取引代行業者）という第3者的立場にある会社にエスクローデポジット（escrow
deposit：手付金）を払い込みます。金額は決まっていませんが、物件価格のおよそ
2～5%です。契約が破棄になった場合は契約書の内容に従い、双方の了解を得た上で
、この手付金が払い戻されます。無事クロージングになった場合は、この手付金はクロージングコストに全額あてられます。
・買主がローンを組む場合は、なるべく迅速に(契約書に書かれている期間以内に。例えば5日以内)ローン申請をして手続きを始めます。
・家屋とシロアリなどの検査(Home Inspection & Wood Destroying Organism Inspection)も所定の期間内 (通常10～15日以内) に行い、その結果によって契約を続行するのか、または修理の交渉をするのかなどの判断をします。
・ローンを組む場合は、Appraiser（鑑定人）が物件を査定し査定額を算出します。査定額がローン金額に満たない場合は、契約の破棄や再度の値段交渉が行われます。
・ローンを組む場合は、家に保険をかけることも必須です。もちろん現金払いの場合もかけておいた方が良いですが、必須ではありません。保険会社または保険エージェントに連絡し見積もりをとり、クロージング前またはクロージング時に保険代を支払います。
・タイトルカンパニー(Title Company : 権原会社)がタイトルサーチ(物件の権利がきちんと譲渡できるかなどを調査。例えば登記簿内容、抵当権、所有権、税金などの支払いの確認)や、土地の測量(Survey)を行います。
ご質問がありましたらお気軽にこちらからご連絡ください。
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